Archiwa tagu: hipoteka

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym – rarytas czy bubel?

rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym
Foto: sxc.hu

9 lutego 2011 roku zacznie obowiązywać nowa wersja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zwana dalej „Ustawą”). Nowela Ustawy z dnia  26 czerwca 2009 roku (Dz.U. z 2009 r., Nr 131, poz. 1075; zwana dalej „Nowelą”) wprowadza szereg kluczowych zmian, które zgodnie z intencją ustawodawcy mają lepiej zabezpieczać interesy właścicieli nieruchomości, a także sprawić, aby zarządzanie hipotekami – dokonywanie ich wpisów, wykreśleń i innych modyfikacji – stało się bardziej elastyczne, tańsze i efektywniejsze dzięki przyspieszonym i uproszczonym procedurom.

Zasady rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym

Najistotniejszą zmianą, która też niewątpliwie budzi najwięcej emocji, jest wprowadzona Nowelą możliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem po hipotece. Dotychczas, obowiązywała zasada przesuwania  się hipotek, w konsekwencji czego wpisane hipoteki były egzekwowane według kolejności ich wpisów. Oznaczało to, że w przypadku wygaśnięcia hipoteki uplasowanej na pierwszym miejscu, w jej miejsce „przesuwała” się kolejna hipoteka, a wierzyciel, którego wierzytelność była nią zabezpieczona uzyskiwał prawo do zaspokojenia swych roszczeń w pierwszej kolejności. Z tego właśnie rozwiązania Nowela rezygnuje. Od lutego 2011 roku regułą będzie, że miejsce po hipotece wygasłej będzie miejscem pustym, którym swobodnie dysponować będzie mógł właściciel nieruchomości. Zgodnie ze zmienioną Ustawą, prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym to prawo, którego ograniczenia lub zrzeczenia się nie będzie można żądać od właściciela nieruchomości, i które przysługiwać będzie mu z mocy prawa. Co to oznacza w praktyce? Właściciel nieruchomości będzie mógł w szczególności, wedle swego uznania:

1)      przesunąć za zgodą uprawnionego podmiotu w opróżnione miejsce hipoteczne którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość, albo

2)      zarezerwować opróżnione miejsce hipoteczne na rzecz przyszłego wierzyciela, którego wierzytelność na obecną chwilę jeszcze nie powstała, pozostawiając je w dalszym ciągu puste (w tym przypadku warunkiem zachowania powyższego uprawnienia jest jego wpisanie do księgi wieczystej), albo

3)      zbyć wolne miejsce po wygasłej hipotece innemu („obcemu”) dłużnikowi, który będzie mógł w to miejsce ustanowić hipotekę zabezpieczającą wierzytelność swojego wierzyciela, a także

4)       wpisać w opróżnione miejsce hipoteczne zupełnie nową hipotekę.

Jedyne co ogranicza to kwota

Jedynym ograniczeniem wskazanym przez Nowelę  jest zastrzeżenie, że wartość  hipoteki wpisanej lub przeniesionej na miejsce opróżnione nie może być większa niż wartość hipoteki, która wygasła i została wykreślona z księgi wieczystej.

Instytucja podziału hipoteki istniejącej

Co ważne, Nowela Ustawy przewiduje także możliwość podziału hipoteki już istniejącej. Mimo, że podział ten zależeć będzie od woli wierzyciela, to przyjąć należy, że również taki zapis stanowi ukłon w stronę właściciela nieruchomości. Daje mu bowiem jeszcze większe pole manewru w zakresie zarządzania zabezpieczeniami ustanowionymi na posiadanej przez niego nieruchomości. Jeśli wartość hipoteki wpisanej w dalszej kolejności w księdze wieczystej będzie wyższa niż wartość hipoteki wygasłej to właściciel nieruchomości i jego wierzyciel będą mogli umówić się co do podziału tej pierwszej. Tym samym w opróżnione miejsce hipoteczne będzie można wpisać odpowiednią część hipoteki obciążającej nieruchomość w dalszej kolejności (tj. do wysokości hipoteki wygasłej).

Co mnie niepokoi?

Zgadzając się z tym, że intencja ustawodawcy w gruncie rzeczy była słuszna, muszę jednak wskazać, że pewne kwestie wskazane w Noweli w zakresie rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym są kontrowersyjne.

Mniejsze zainteresowanie hipoteką

Likwidując zasadę przesuwania się hipotek, może dojść do kuriozalnej sytuacji, w której żaden przyszły wierzyciel nie będzie chciał, aby jego wierzytelność została zabezpieczona poprzez hipotekę ustanowioną na nieruchomości już obciążonej inną hipoteką, lub po której pozostało opróżnione miejsce.   Będzie on musiał bowiem założyć, że istnieje duże prawdopodobieństwo, iż nie doczeka się zaspokojenia z tej nieruchomości. Tym samym nie tylko banki, ale również inne podmioty (zwłaszcza przedsiębiorcy) nie będą chcieli podejmować z właścicielem obciążonej nieruchomości współpracy bez odpowiedniego zabezpieczenia, za jakie w tej sytuacji nie będą uznawać hipoteki.

(Dla wyraźniejszego przedstawienia problemu, założyłam w powyższym przykładzie, że wartość hipoteki wygasłej, wpisanej na pierwszym miejscu w księdze wieczystej, praktycznie wyczerpuje wartość obciążonej nią nieruchomości).

Hipoteka przymusowa

Ponadto, zgodnie z Nowelą, na miejscu opróżnionym nie można ustanawiać hipoteki przymusowej, a  więc hipoteki ustanawianej niezależnie od woli dłużnika, na podstawie wyroku sądowego, tytułu egzekucyjnego lub innego tytułu wykonawczego.  Tym samym w interesie właściciela nieruchomości będzie utrzymywanie takiego opróżnionego miejsca w nieskończoność, w sytuacji gdy będzie on wiedział o grążącej mu egzekucji z nieruchomości, uniemożliwiając tym samym skuteczne jej wykonanie.

Przy rozważaniu wszystkich „za” i „przeciw” projektowanych zmian Ustawy,  należy pamiętać, że wierzyciel właściciela nieruchomości to nie koniecznie zawsze bank lub inna wszechwładna instytucja, ale też przedsiębiorcy i inne podmioty wchodzące w określone stosunki prawne z jej właścicielem, mający za cel – jak każdy – właściwe zabezpieczenie swoich słusznych interesów. Bywa więc i tak, że wierzycielem jest przysłowiowy Kowalski….